Budowa nowych mieszkań przy ul. B. Owczarka dalej pod znakiem zapytania

Po blisko trzech latach, długa i zawiła procedura prawna w sprawie ustalenia warunków zabudowy pod realizację nowej inwestycji wreszcie została rozstrzygnięta przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, które wydało decyzję ostateczną na korzyść Gminy Uniejów. Niestety, sprawa i tak trafiła do sądu.

Przedmiotem sprawy są dwie działki znajdujące się u zbiegu ul. Biskupa Owczarka i ul. Dąbskiej oraz ul. Biskupa Owczarka i ul. Orzechowej. W październiku 2017 i w marcu 2018 Spółka PGK Termy Uniejów wystąpiła do Burmistrza Miasta Uniejów z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na wskazanym obszarze budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz infrastrukturą techniczną.

Na wstępie warto wyjaśnić, czym w ogóle jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. To akt administracyjny wydawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument orzeka o przeznaczeniu terenu i sposobie jego wykorzystania. Inwestor może rozpocząć starania o pozwolenie na budowę dopiero wówczas, gdy dysponuje warunkami zabudowy.

Organ ustalił warunki zabudowy, co wywołało protesty ze strony sąsiedztwa i zapoczątkowało postępowanie, które obecnie czeka na swój finał w sądzie.

Właściciele sąsiednich posesji uznani jako strona sprawy, skorzystali kilkakrotnie z prawa do wniesienia odwołania, co uruchomiło procedurę, w czasie której organ drugiej instancji (w tym wypadku Samorządowe Kolegium Odwoławcze) zobowiązany był zweryfikować prawidłowość całego postępowania i wydać stosowne decyzje.

Ujmując sprawę w telegraficznym skrócie po każdej wydanej przez burmistrza decyzji w sprawie działek, mieszkańcy sąsiednich nieruchomości odwoływali się do SKO kwestionując zasadność dokumentów. Mieszkańcy wskazali na szereg uciążliwości, które generowałaby nowe budowle. Wskazywali m.in., że na analizowanym terenie nie występują budynki wielorodzinne, lecz jednorodzinne, wielopokoleniowe. Zastrzeżenia wzbudziła wysokość planowanych budynków, która ma spowodować zacienienie działki i spowodować tym samym spadek ich wartości.

Rozstrzygnięcie postępowania administracyjnego zapadło w lutym i marcu 2020 r. Analiza akt sprawy doprowadziła do wniosku, że Burmistrz Miasta Uniejów uwzględnił wszystkie zalecenia Kolegium i wydał decyzje lokalizacyjne zgodne z przepisami prawa. Dokumenty spełniły kryteria określone artykułem 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, organ poszerzył zakres analizy dla przedstawienia kompleksowego obrazu sąsiedniej zabudowy i wkomponowania przyszłych inwestycji w istniejącą tkankę miejską według zasad ładu przestrzennego. Zabieg ten w ocenie sądu był słuszny i zasadny.

Kolegium podkreśliło, że ostanie decyzje wydane przez burmistrza spełniają zgodnie z literą prawa wszelkie przesłanki co do :
a) rodzaju inwestycji
b) warunków zagospodarowani terenu z uwzględnieniem warunków kształtowania przestrzennego, ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i dóbr kultury współczesnej
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej
d) wymagań dotyczących ochrony osób trzecich.

Wreszcie linie rozgraniczające teren inwestycji, jak również określenie gabarytów budynku zostały wyznaczone prawidłowo.

Wobec powyższego Kolegium wydało decyzje ostateczne w administracyjnym toku instancji, utrzymując w mocy decyzje burmistrza.

Niestety, w dalszym ciągu nie można poczynić dalszych kroków w celu realizacji nowej inwestycji. Sąsiedzi ponownie zakwestionowali orzeczenia i odwołali się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Aktualnie trwa postępowanie, którego termin rozstrzygnięcia jest trudny do oszacowania.

Źródło: UM Uniejów